香港楼市“撤辣”,买香港房产还是香港保险?

123456911

点击蓝字 关注我们

3

月

9

日


3月的首个周末，香港楼市疯了一样。恒地旗下长沙湾巴域街项目Belgravia Place开盘，每尺均价15888元。首轮开售138伙，仅4小时就全数沽清！



据说项目开售前就已经收到逾4400个意向登记，以首轮推售138伙计算，超额逾30倍。

现场是这样的 ↓↓↓



这一切要归功于香港政府楼市政策的调整。2024年2月28日，香港财政司长陈茂波在发布新财政预算案的时候宣布：即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，从今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花稅（SSD）、买家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。楼市“全面撤辣”消息一出，马上引起大批境内外投资者狂喜。时隔十几年，香港楼市重新回到了“零辣招”时代！



据美联物业，本次撤辣后，香港本地人在港买房的印花税税率将从7.5%减少至1.5%，而内地人在香港买房的印花税税率也将从15%减至100元～成交价的4.25%。

相比撤辣之前，税费优惠幅度约为10.5%，相当于直接打了九折。



“撤辣”反响强烈，截至2月26日，全香港一手住宅成交量仅为4宗，27日也只有14宗，但28日至3月2日，每日成交宗数分别为28宗、53宗、54宗和82宗。也就是说，“撤辣”后仅仅4日的一手住宅成交量，就几乎追平了2月整体一手住宅成交量的270宗。

其他新盘也一片欣欣向荣。



根据数据，3月首3日香港整体一手成交累积录约495宗，已经是2月全月成交量的183%！！



因为香港的租售比很高，所以很多人开始打算投资香港房产来收租，获取稳定的租金。

但事实，真的划算吗？来举例子对比一下。

张先生投资一套香港价值1000万的房产，手持500万现金。从价印花税(AVD)需缴纳37万，中介佣金通常1%，即10万，再加律师费，三项成本共约50万，合计约总支付550万。另外需要贷款500万，按中原按揭计算器，目前贷款利率4.125%，假定贷款30年，每月还贷24233，30年累积利息372万。

中原按揭计算器:
https://www.centamortgage.com/tool/mortgage-calculator



购置房产后，将房产出租，按照目前市场，1000万的房产每月租金约22000（租售比2.64%）。成本包括：

1、出租中介费：业主和租客各自支付半个月租金的中介费，即各11000。

2、差饷和地租：差饷按月租金的5%计算，地租则按月租金3%来厘定。即如果每月租金22000，每月差饷和每月地租累计为租金的8%，即每月共1760。

3、物业管理费：约2250/月，由业主来支付，相当于租金的10%。

4、出租空置期成本和维修成本

5、物业税：即业主需要支付，物业税等于（租金-差饷）*80%*15%税率，计算80%是因为可以扣减20%的免税额，所以物业税约等于租金的12%。

由此可见，不计算出租中介费、出租空置期成本和修护成本，单计算差饷、地租、物业管理费、物业税，基本已经占据租金的30%，即三成成本。

按以上案例，每年总供款金额290796（24233*12个月）；租金净收入184800，每年实际亏损105996。

换一个思路，如果550万买香港保险呢？

按年保费110万来存入，连续5年，共投资550万。之后再等待4年，即从存入第一年起计，第10年开始每年可以领取总保费的8%，即每年领取44万，连续领取91年，期间总共领取4002万。领取期间，保单仍有剩余价值，比如第10周年，保单剩余598万；30周年，保单剩余697万；50周年时，保单剩余金额875万；100周年，保单剩余金额1.29亿。所以，香港保险（金融房产）一方面以租金率8%的利率保持收租，另一方面剩余资产不断稳步增值，起到既有持续现金流，同时总资产随着持有年限增长而上升。



一边是房产每年还要倒贴贷款钱，100岁后贷款还完，房子也老了。

另一边是香港保险每年44万的现金流，100岁后账户还躺着1.29亿的现金资产可以传承给子孙后代。



对比下来，你选香港房产还是香港保险？

如果是刚需或者笃定香港房产未来会暴涨，可以买。加税是限购的一种方式，既然限购并没有阻止价格上涨，为什么会认为放开限购就可以阻止房价下跌呢？价格永远围绕价值波动，放开限购是需要交易量，很难起到扭转房价的作用，香港的房价已经跌至2017年的价格了。如果为了投资收租，香港保险更合适。

今天的分享就到这里，更多的问题，我们也可以沟通交流。所有我知道的，我会知无不言言无不尽，有不知道的，我也会保持终身学习的心态，跟大家一起彼此见证，终身成长，谢谢。

个人观点仅供参考，

我说的不一定是对，

但多了解一定是对，

做人做事简单直接。
——End——


作者：云胡不喜cl