香港保险-可以增值的“金融房产”

寒郁轩良

欢迎关注 提前退休研究所这是本公众号的第25篇文章
在现实生活中有位女士今年35岁，目前拥有两套房产。

她原本的计划是，其中一套用于自住，另一套则先出租。

这样，稳定的租金收益不仅能为她提供持续的现金流，还不耽误将来把这套房产作为一份宝贵的资产传承给孩子。

这个想法虽然出发点不错，但深入分析后会发现，持有房产面临的问题其实相当复杂且棘手。

            一            

首先，房产价值的不确定性确实是个大问题。

以这位粉丝为例，她所在小区同户型的房子，去年9月底挂牌价还有750万元，今年再估价就只剩700万元左右了。

目前房地产市场正处于一个长期下跌的周期，这已经成为大家的共识。

如果参考邻国日本的经验，从20世纪90年代初房地产泡沫破裂到价格出现反转，这个过程至少持续了20年到25年。

虽然我国的国情和当时的日本有很大区别，但从人口趋势来看，我国人口增长放缓、老龄化加剧，对房地产的长期需求支撑并不乐观。

从宏观层面来看，国家也在努力解绑房地产与经济的过度依赖关系，将发展重心更多地放到科技和新质生产力上，这也使得房产估值面临进一步下行的压力。

其次，房产作为固定资产，其价值会随着时间推移而折旧。

目前，70年产权的房子，每年折旧率大约在1.5%左右。

以一套价值700万元的房子为例，如果按照每年1.5%的速度折旧，即使其估值保持不变，30年后其折旧后的价值可能不到450万元。

而且，如今市场上老破小的房子越来越难卖，这一点，有过卖房经历的人都深有体会。

此外，还有一个潜在的“黑天鹅”事件——房产税。

从目前的趋势来看，未来出台房产税的可能性非常大。

因为房价难以继续上涨，土地财政难以为继，政府只能考虑从存量房产入手来增加财政收入。

             二            

第二点，房子出租的真实收益，被高估太多。

目前上海的租售比大约在1.5%左右，700w的房子，如果30年租金水平不变，30年总租金收益为315w。



而且，在实际出租过程中，还会面临诸多额外成本。

比如，房屋装修费用、中介服务费用、房屋出租期间的空档期损失，以及各种维修和维护成本。

假设这些杂七杂八的成本在30年里总计为15万元。这样一来，一套价值700万元的房子，出租30年后，实际的租金收益大概只有300万元。

再结合前面提到的折旧因素，按照每年1.5%的折旧率计算，30年后房子本身的价值大约只剩下450万元。

将房产价值和租金收益加在一起，30年后的总价值约为750万元。算下来，年化复利收益率还不到0.5%。

              三               

   

第三点，房产传承给孩子，其实并没有想象中那么简单。

一般来说，房产继承主要有两种方式。

第一种是法定继承。

这种方式需要办理一系列复杂的证明文件，比如亲属关系证明、死亡证明等，并且要支付大约相当于房产价值1.5%的公证费。

此外，整个继承流程非常繁琐，需要耗费大量的时间和精力去走程序。

而且，如果孩子拿到房子后想要立即变现，还需要缴纳个人所得税和增值税。

如果不想交这些税，就只能持有房产5年以上，同时，这套房子还必须是孩子的唯一住房。

第二种是主动赠与。

这种方式需要缴纳3%的契税。如果孩子在未来想要将房产变现，同样需要缴纳个人所得税和增值税，这与第一种法定继承的情况类似。

此外，我们还需要考虑到遗产税的潜在影响。

虽然目前我国尚未开征遗产税，但从长远来看，未来是否开征仍存在不确定性。

总体而言，从资产传承的便利性、现金流的稳定性和资产价值的稳定性这三个关键方面来看，房产并不是一种理想的资产选择。

               四               

如果想要实现稳定的现金流、顺利传承资产给孩子，同时还能让资产增值保值，香港保险其实是一个很好的选择。

我们可以把它视为一种“金融房产”。

与传统房产相比，它不仅能够提供更高的整体收益（类似于租金收益），而且其本身的资产价值还会随着时间不断增长（类似房产升值）。

更重要的是，传承给孩子也更加便捷，无需像房产那样面临复杂的手续和潜在的税费问题。

假设一位35岁的女性，将100万美元一次性投入中国人寿的一款优质保险产品中。

从40岁开始，她每年可以领取总保费的5%。

即5万美元，作为稳定的收益，而且只要她健在，就可以持续领取，领取过程中不会损失本金。

如果分红达成率保持稳定，那么这笔收益会像租金一样，准时地打入她的银行账户。

不用担心像出租房子那样出现与租客的纠纷，也不会出现断租的情况。

持续领取30年后，也就是她65岁时，仅每年领取的5万美元收益，累计已经达到了150万美元。

与此同时，保险账户本身的价值也大幅增长，达到238.4万美元。

其中，100.8万美元是保证收益，另外137.5万美元是非保证的分红收益。

这意味着，她不仅保住了本金，还额外获得了可观的分红收益。

30年的预期总收益达到了368.4万美元，年化复利为4.68%，是传统实体房产投资收益的近10倍。

而且，如果将时间线拉得更长，后续的收益还会进一步增加。

在传承保单给孩子方面，操作起来非常便捷。

一方面，可以将孩子指定为受益人。

当投保人身故时，保单里剩余的现金价值会直接传承给孩子，确保资产的顺利交接。

另一方面，如果希望保单继续增值，还可以利用无限次转换被保人的功能，将保单一代代传下去，让资产持续积累、不断增值。

而且，无论是通过哪种方式传承，都不会产生任何税费，真正实现了资产的高效、无损传承。

以这种方式传承保单，可以有效延续资产的增值潜力。

同时避免了复杂的法律程序和潜在的税费负担，是实现家族财富传承的理想选择。

这种传承方式的优势在于，它不仅确保了资产的顺利传递，还避免了传统房产继承中可能出现的高额税费和繁琐手续。

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总的来说，在当前市场环境下，选择香港保险这种具有增值功能的“金融房产”，无论从收益角度还是从功能优势来看，都比持有实体房产更具吸引力。

但需要注意的是，并非所有香港保险产品都能达到如此理想的效果。

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作者：微信文章