财富新纪元:驾驭市场变局,解锁香港保险的价值

侬去斯

             曾几何时，房地产被誉为财富增值的圣杯，如今却身陷困境，步履维艰。要透彻理解当下的市场格局，我们不得不审视其发展历程中的关键转折。自2008年全球金融危机后，中国经济为应对出口萎缩，转向内需拉动，随之启动的“4万亿”刺激计划，催生了一种特殊的“土地财政”模式。地方政府通过成立融资平台，以土地为抵押，并辅以政府信誉，借助影子银行系统筹集大量资金。这些资本被投入到铁路、公路、地铁、新城建设等基础设施项目，短期内虽显著提振了GDP增长，却也让“土地财政”异化为一种高风险的“土地金融”循环。        



             在这股“土地金融”浪潮的推动下，居民、房企与地方政府三方的负债水平同步飙升，达到了惊人的程度：        

居民侧：通过下调首付比例、放松限购等刺激措施，民众购房热情空前高涨，负债率从2008年的18%跃升至2021年的64%。房企侧：信托、理财等影子银行渠道持续为房地产企业提供资金，通过“明股实债”等操作，将表外负债规模推至万亿级别。政府侧：地方政府债务规模从2009年的2.79万亿元激增至2022年的35万亿元，土地出让金长期占据地方财政收入的30% 以上。

             这种以借贷驱动为核心的增长模式，与2008年美国次贷危机爆发前资产证券化的情景，呈现出惊人的相似性。实体经济层面的产能过剩，实际上映射了金融层面的债务不断累积。数年前，中国经济面临的挑战包括经济下行压力、部分行业产能过剩及宏观债务水平持续攀升等，这三者看似独立，实则共同构成了中国经济深层症结的“三位一体”。        

             若经济增长未能提供足够的税收以偿还债务，政府便可能诉诸通货膨胀来抬高物价，而通胀的本质，正是向民众征收的一种“隐形税”。事实上，如果地方政府无力偿债且无法破产，那么任何形式的地方债务，最终都将由全体民众共同承担，无论是通过税收，还是通过货币贬值。卡门·莱因哈特和肯尼斯·罗格夫合著的《这次不一样？》副标题是“八百年金融危机史”，书中通过详实的历史案例和数据，揭示了危机的普遍性：无论是主权债务、银行系统、通胀、货币或汇率危机，都反复上演。其根本原因在于人性的错觉，我们总是容易陷入“繁荣的陷阱”。无论政府、银行、企业还是消费者，在繁荣期往往会过度举债，做出错误的投资判断。政府向市场注入大量资金，表面上看似能刺激经济，但这背后却蕴藏着巨大风险。私人部门借钱“狂欢”，极有可能将房价和股价推向远超长期可持续水平的泡沫。而这些资产价格的攀升，反过来，又会让银行显得比平时更为稳健、更具盈利能力。因此，这些由债务催生出的繁荣，往往会给人一种错觉：政府决策英明，金融机构盈利超群，国家生活水平优越。但最终的结果往往是：此类繁荣，结局往往很悲惨。
有效需求困境与城市化悖论

             尽管中国常住人口城镇化率已达65%，但户籍城镇化率仅为47%，这意味着多达2.8亿农民工未能真正融入城市生活。        



             这暴露了我们面临的“伪城市化”问题：土地城镇化进程远超人口市民化，导致公共服务供给与住房支付能力严重脱节。        

土地收入骤减：2022年至2024年，土地出让收入累计下降44.1%，在财政收入中的占比更是跌破了20%。债务风险加剧：土地抵押融资模式导致地方政府隐性债务规模急剧膨胀，2023年城投债余额已突破60万亿元。

             那么，基于这些现状，我们究竟应如何看待当前中国的房地产价格呢？知名经济学者、上海交通大学高级金融学院副院长朱宁的著作《刚性泡沫》提供了独到见解。这部荣获2018年孙冶方经济科学奖的作品，如同2019年备受推崇的大前研一的《M型社会》一样，具有惊人的前瞻性。        
核心指标之一：租售比

             租售比，即年租金与房屋售价的比值，亦称租金回报率。目前，中国主要城市的租售比常年低于2%，甚至低至1.5%。更令人忧虑的是，当下房屋价格与租金正在同步下滑。        



             人们可能会为了推高房价而透支未来现金流购置房产，但绝不会加杠杆去租赁房屋。因此，租售比更能真实反映房产的实际价值。租售比是国际上衡量房地产价格合理性的重要指标。若将房地产视为一项投资品，那么租金与房价的比例，便是该投资品的稳态收益率。之所以称其为“稳态”，是因为在许多国家，房地产价格并无显著波动趋势。故在衡量投资时，为确保安全，通常只考虑租金带来的投资回报，不将房价升值纳入考量。        

             以北京和上海为例，这两个城市的租售比在2008-2013年间，已从国际公认的3%-5%区间，跌至2013年的1.5%-2%，甚至低于同期中国银行业存款利率（约3.5%）。2014-2017年全国房价进一步上涨，越来越多的城市租售比下降到1%-2%区间，这不仅远不能覆盖购房者的资金成本，而且还呈现出进一步下降的趋势。        
核心指标之二：房价与当地居民收入的比例

             国际上衡量房地产价格的另一普遍标准是房价与当地居民收入的比例。根据彭博社2022年的一份报告，深圳、香港、北京、上海、广州的房价分别是当地居民年收入的46.6倍、46.0倍、45.8倍、36.8倍和29.3倍。这意味着，当地居民需要30至40年的总收入，才能在当地购买一套房产。        

             而其他主要国际大都市的房价与收入比例则远低于中国城市：东京为13.3倍、伦敦11.5倍、温哥华11.3倍、悉尼9.9倍、纽约9.3倍。由此可见，以房价与收入比例衡量，中国房价再次远远超过了国际一线城市的平均水平。        

             2022年，房地产在中国家庭总资产中的占比高达70%，部分家庭甚至超过90%。房产作为投资标的，其价格波动势必带来财富的剧烈起伏。因此，摆在我们面前的当务之急，就是优化资产结构。通过多元化的资产配置，方能有效规避家庭财富的波动风险，实现保值增值。        
房产替代方案何在？将实体房产转型为金融资产的考量

考量一：省心省力，收益更稳健且可观

             我们不妨务实地核算一笔账：上海一套500万的房子，即便往高了说年化收益2%。您仍需操心水电气、物业费用，还得管理管道是否堵塞、电路是否正常，更要关注空调、微波炉、电视机等设备运转，并处理中介与租客的各类事宜。一旦出现空置期，那点微薄的2%收益可能就化为乌有！        

             尝试换个视角？若拥有一份1000万本金，每年享受5%+年化复利的金融资产。您可以每年在家坐享保险公司派发的“红利”，任凭外部楼市风云变幻，税改政策层出不穷，这是否也算是一种从容的生活之道？        

             当然，您依然可以保留自住所需的房产。但通过分散投资、对冲风险、主动调低预期收益并同时降低波动性，这无疑是一种高阶的投资方法论。        
考量二：保单免征个税、不涉及遗产税，实现财富增值与有效传承，且不受婚姻分割

案例剖析：一位客户的房产，最初由祖母转让给母亲，母亲去世后又由客户继承，整个过程均未产生额外费用。然而，当客户移民后出售该房产时，由于不符合“满五唯一”的个人所得税豁免条件，需要缴纳20%的个人所得税。        



             近亲属间的继承无需缴纳个税，但一旦转让出售给非亲属，财产转让个人所得税率竟高达20%。这意味着，一套500万的房产，可能需要缴纳100万的税款！        

             人寿保险不仅是一种理财工具，更是家族财富传承的核心载体，兼具“类遗嘱”的功能。终身寿险具备“被动传承”和“数倍传承”的特性。例如，一份500万的财富通过保险规划，在第二代离世后，其受益倍增并顺利传承，整个过程无需缴纳个税，也避免了实体资产变现的繁琐。        



             更值得强调的是，通过终身寿险指定受益人，即使是独生子女的第三代，保险资产也能被视为其个人财产，从而有效规避婚姻可能带来的资产分割风险。对于多子女的复杂家庭，保险规划则能依据投保人意愿，精准设定份额、范围和顺序，确保财富依照心愿妥善分配给指定受益人。        
考量三：洞察社会趋势，经济增量不足，遗产税/赠与税或将推出

             房产税何时真正落地？无人能给出确切答案，但其必然性已是板上钉钉。为何如此肯定？



征收房产税的动因何在？



             答案在于：社会财富的增量已显著不足（这一点多数人深有体会），因此，政策重心必然转向对存量财富的再分配！        



             “共同富裕”、“三次分配”、“二十大报告中规范财富累积机制”以及《民法典》中“遗产管理人制度”的设立，这一系列关键词的出现，都在明确指向未来的发展轨迹。能理解这些趋势，就是把握了先机！



             综上所述，将实物资产逐步向金融资产转移，将应税资产转换为免税资产，已成为不可逆转的大趋势。随着国内房产价值的持续探底，社会整体投资回报率不断走低，“资产荒”无疑是当前摆在每个人面前的共同难题。        



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