对于希腊住房危机,国际货币基金组织的解释是什么?

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前几天，我在希腊财经新闻网站看到了一则新闻，报道了国际货币基金组织（IMF）对于希腊“住房危机”给出的四种解释，我很认可IMF的解释，于是我决定把那篇新闻整理出来，分享给关注希腊房地产市场的读者朋友们：1、对于希腊“住房危机”的定义。简单说，一方面，希腊存在大量的闲置（空置）房屋，一方面，希腊家庭用于住房（租房）的支出比例过高。再简单一点说，在希腊的大中城市，中低收入人群无法以他们可以承担的价格租到可以满足其基本需求的房屋。

2、IMF给出的第一个解释的“供需失衡”。在希腊雅典等大城市，由于家庭规模越来越小、一口之家和两口之家的比例不断增加，小户型住宅存在严重的供应不足。

我们假设一口之家和两口之家全部住在一居室的小户型房子里，这意味着在短短10年时间里，阿提卡大区新增了17万套一居室小户型的居住需求；而在这10年时间里，阿提卡大区新增加的一居室小户型供应，不会超过2万套。需求大幅增长、需求小幅增加，这就是希腊雅典一居室小户型公寓变得抢手（稀缺）的根本原因。
霍庆川，公众号：我们在希腊希腊问答：为什么希腊雅典一居室小户型变得很抢手？

3、IMF给出的第二个解释是房屋空置比例过高。希腊空置的房屋，一部分是度假房，房东主动选择不出租；一部分是由于老旧或年久失修，不适合居住，所以无法出租。

我倾向于认为，希腊空置住房的比例应该要远远低于官方的数据；以雅典市为例，我个人认为真正处于空置状态的住房，比例不会超过15%。
霍庆川，公众号：我们在希腊希腊有多少套空置的住房？

4、IMF给出的第三个解释是“将房屋用于经营民宿”。在希腊游客较多的地区，房东将房屋用于经营民宿，收益明显高于出租，所以一部分住宅退出了租赁市场，进而减少了市场供应，导致供不应求。



5、IMF给出的第四个解释是“新房供应非常有限”。一方面，通胀引发了建安成本不断增长、居高不下，进而一路推高了新住宅的价格；一方面，有购房需求的人群，其收入涨幅跟不上房价涨幅，而且无法获得银行按揭贷款的支持，进而出现“有购买意愿但缺乏购买能力”的情况。

希腊本地人很多收入属于现金收入，他们无法向银行提供足额的银行流水，不满足希腊按揭贷款的要求，无法获得银行按揭贷款。相当部分的希腊人，需要通过购买房屋的方式花掉他们手中积攒下来的大额现金——大部分是没有纳税的“灰色”收入。
霍庆川，公众号：我们在希腊2025年，希腊房地产交易总额超过300亿欧元，银行按揭贷款仅有25亿欧元，为什么会这样？

6、针对上述情况，IMF建议希腊政府采取一系列干预措施，重点在于充分利用空置房产，具体措施包括但不限于资助房东对年久失修房屋进行翻新改造（胡萝卜）并用于出租、对空置房屋征税（大棒）等。7、希腊黄金签证“商改住”政策，其内在逻辑就是吸引外国人进入希腊房地产市场，将闲置（空置）的商业地产（商铺/办公室）改造成住宅并进行出租（不允许用于经营民宿），这也是IMF所提到的“充分利用空置房产”。


霍庆川

2026年6月7日于希腊雅典松涛湾



作者：微信文章