香港保险:高净值客户在房地产转型期的资产配置新选择

hecgdge4

我们共同见证了中国房地产市场由盛转衰的深刻变革：曾几何时它是经济增长的引擎，如今却面临前所未有的调整期。欲洞悉当下局面，我们必须回顾其昔日的驱动力。2008年全球金融危机之后，为应对出口疲软，中国经济将发展重心转向内部需求。在此背景下，一项巨额经济刺激计划应运而生，并催生了独特的“土地抵押融资”模式。地方政府巧妙地通过各类融资平台，以土地为质押，并借助政府信用背书，从非银行金融体系中筹集了庞大资金。这些资金被大量投入铁路、公路、地铁、新区等基础设施建设，短期内确实显著拉动了GDP的快速增长，然而，这也使原本健康的土地财政逐步异化为一种对土地高度依赖的金融循环。



在“土地抵押融资”的驱动下，居民、房地产开发商、地方政府这三方的杠杆水平同步激增，风险不断积聚。具体表现为：

• 居民部门：通过降低购房门槛、放松限购等一系列宽松政策，购房需求被极大刺激，居民负债率从2008年的18%跃升至2021年令人警醒的64%。

• 房产企业：信托、理财等影子银行渠道成为房企重要的资金来源，许多企业通过“股权包装债务”等方式，将表外债务规模推高至万亿元级别，潜在风险巨大而隐蔽。

• 地方政府：地方政府债务总额从2009年的2.79万亿元飙升至2022年的35万亿元，土地出让金长期占据地方财政收入的30%以上，财政对土地的依赖程度居高不下。

这种过度依赖债务推动经济增长的模式，与2008年美国次贷危机前资产证券化所带来的隐患有着惊人的共性。我们常说的实体经济层面的产能过剩，实际上与金融层面的债务累积互为表里、紧密相连。回溯几年前，当时经济运行中反复提及的“下行压力”、“部分行业产能过剩”以及“宏观债务水平攀升”这三类看似独立的问题，如今看来，恰恰揭示了中国经济深层症结的“深层联动效应”。

试想，若经济增长速度不足以支撑政府通过税收来偿还巨额负债，那么，最终或许只能诉诸通货膨胀来抬高物价。而通胀的本质，正如所言，无异于向普通民众征收隐形的“税”。更进一步讲，如果地方政府没有能力自行偿还债务，又不能破产，那么无论是哪种形式的地方政府债务，最终都将由全体社会成员承担——要么以税收的形式，要么通过通胀来承担。

提及此，不得不提《这次不一样?》这部经典著作，其副标题“八百年金融危机史”便开宗明义。该书通过对历史数据的深度剖析，揭示了金融危机的必然循环，无论是主权债务危机、银行危机，抑或是通货膨胀、货币危机乃至汇率危机，都呈现出惊人的重复性。究其根本，往往是由于人性的错觉容易使我们坠入“暂时的泡沫幻象”。无论政府、银行、企业还是普通消费者，在经济繁荣时期，都倾向于过度举债、盲目投资。当政府向市场注入大量流动性，表面上看似能刺激经济增长，但其背后却潜藏着巨大的风险。私营部门借钱“狂欢”，极有可能将房价和股价推向脱离长期可持续水平的泡沫高点。而这些资产价格的飙升，反过来又让银行的账面显得更为稳健、盈利能力超群。于是，这种由债务堆砌起来的繁荣，很容易让人产生一种错觉：政府的决策英明神武，金融机构盈利能力出类拔萃，国家的生活水平也随之水涨船高。然而，这种短暂的繁荣，其结局往往是难以避免的。

当我们审视当下的经济格局，不难发现有效需求不足与城镇化非市民化的交织。尽管我国常住人口城镇化率已高达65%，然而户籍城镇化率却仅为47%，这中间高达2.8亿的农民工群体，尚未能真正融入城市生活，享受同等的公共服务。



这清晰地揭示了一个“城市化失衡”的问题：土地的城市化进程远远快于人口的市民化进程，导致城市公共服务供给与普通民众的住房支付能力之间存在严重的脱节。



• 土地收入持续萎缩：2022年至2024年期间，全国土地出让收入累计大幅下降44.1%，其在财政收入中的比重更是跌破了20%的关键关口。

• 债务风险日益凸显：过度依赖土地抵押融资的模式，使得地方政府的隐性债务规模急剧膨胀，仅2023年，城投债的余额就已突破60万亿元大关。

面对如此复杂的局面，我们究竟该如何客观看待当前的房产价值？著名经济学家、上海交大高级金融学院副院长朱宁教授的著作《刚性泡沫》为我们提供了深刻的答案。这部荣获2018年孙冶方奖的作品，正如2019年备受推崇的大前研一《M型社会》一样，展现出极强的预判性。

《刚性泡沫》为我们揭示了衡量房地产价值的两个核心指标。

核心指标一：租售比。 也就是我们常说的租金回报率，即年租金收入与房屋售价之比。令人担忧的是，我国各大城市的租售比长期徘徊在极低的水平，普遍低于2%，甚至低至1.5%。这意味着，即使房屋与房租同时下跌，其回报率依然不容乐观。



要知道，人们会透支未来现金流去购置房产，从而推高房价，但租赁市场不具备杠杆效应。正因如此，租售比更能真实地反映房产的实际价值。它在全球范围内被广泛采纳，是衡量房地产价格合理性的重要标准。如果我们将房地产视为一种投资品，那么租金与房价的比例，则代表了这项投资的真实回报率。之所以强调“稳态”，是因为在许多国家，房地产价格的波动性并不显著。因此，在评估投资安全性时，我们通常只考虑租金带来的收益，而将房价可能带来的升值收益排除在外。

以北京和上海为例，这两个一线城市的租售比在2008年至2013年间，就已经从国际公认的3%-5%的合理区间，大幅下滑至2013年的1.5%-2%，甚至低于同期中国银行业的存款利率（3.5%左右）。进入2014年至2017年，随着全国房价的进一步上涨，越来越多的城市租售比也随之跌入1%-2%的区间，这不仅远不足以覆盖购房者的资金成本，甚至还在持续呈现下降趋势。

核心指标二：房价与当地居民收入的比例。 这是国际上另一个被普遍用来衡量房地产价格高低的尺度。根据彭博社2022年的一份报道，国内一线城市的房价收入比令人咋舌：深圳高达46.6倍，香港46.0倍，北京45.8倍，上海36.8倍，广州29.3倍。这意味着，一个普通家庭需要不吃不喝，倾尽三四十年的收入总和，才能在这些城市勉强置办一套房产。

反观全球其他主要国际大都市，其房价收入比则显得理性得多，远低于中国城市的水平：东京13.3倍，伦敦11.5倍，温哥华11.3倍，悉尼9.9倍，纽约9.3倍。由此可见，无论从哪个角度衡量，中国房地产的价格都远超国际一线城市的平均水平。

根据统计，2022年房地产在中国家庭总资产中的占比高达惊人的70%，更有甚者超过90%。当房产作为重要的投资标的，其价格的波动，无疑会直接引发家庭财富的剧烈波动。因此，摆在我们面前亟需解决的问题，便是调整家庭资产配置。唯有通过多元化的资产配置，我们才能有效降低财富波动的风险，实现资产的保值乃至增值。那么，问题来了：房产的理想替代资产究竟在哪里？

我们将探讨为何将实物房产转换为金融资产，尤其是人寿保险，会是一个更明智的选择。

理由一：管理轻松，收益更高且稳定。 让我们来算笔务实账：在上海购置一套500万的房产，即使往高了说，年化收益率或许也只有2%。这还得你亲力亲为：操心水电煤、物业费，维修下水道和电路，关注空调、微波炉、电视机等电器是否完好，更要面对中介和租客的各种琐事，甚至租金断供一天，都可能让那微薄的2%收益大打折扣，让人心力交瘁。

不如换个思路？设想你持有一份1000万本金、年化5%以上复利增长的金融资产。每年你只需安坐家中，就能稳定收取保险公司支付的“租金”，任由外面楼市风云变幻、税改红头文件满天飞，你都能泰然自若。当然，你依然可以保留满足刚需的房产。但通过分散投资、对冲风险、主动调整预期收益并且同时降低波动，这无疑是属于高段位的投资哲学。

理由二：保单享有税务豁免，实现财富稳健增值与定向传承。 人寿保险保单在税务方面具备独特优势：免征个税、不涉及遗产税，能够实现财富的有效增值与定向传承，并且不受婚姻变动的影响。

我们来看一个真实案例：一位客户的姥姥名下房产，先是无成本过继给母亲，母亲过世后又无成本过继给客户。然而，当客户办理移民后出售该房产时，由于不满足“满五唯一”的个税豁免条件，最终需要缴纳高达20%的个人所得税。一套500万的房产，意味着要支付高达100万的税款，这无疑是一笔巨大的财富流失。



诚然，近亲间的房产继承通常无需缴纳个税，但一旦将房产变现出售给陌生人，高达20%的财产转让个人所得税便会悄然而至。就像刚才提到的500万房产，就可能产生100万的税费。

而人寿保险则不然，它不仅仅是一种理财产品，更是一种重要的家族财富传承工具，兼具了类遗嘱的功能。终身寿险具备独特的“被动传承”和“数倍传承”特性。举例来说，500万的财富通过寿险规划，在第二代继承人过世后，其受益金额可以倍增传承给下一代，整个过程无需缴纳个人所得税，也无需经历实物资产变现的繁琐与成本。

更值得一提的是，通过终身寿险指定受益人，即使是独生子女的第三代，保险财产也能被清晰地界定为个人财产，从而有效避免因婚姻变动而引发的财富分割风险。



对于多子女或家庭关系更为复杂的状况，保险更可以根据投保人的意愿、份额、范围以及顺序，精准地将财富传承给指定的受益人，确保家族财富的有序流转。

理由三：洞悉社会大趋势，迎接存量财富再分配的时代。 随着社会经济增量放缓，遗产税/赠与税的出台已然呼之欲出。至于房产税何时落地？虽然具体时间尚不明朗，但可以肯定的是，它势在必行。为什么呢？



我们不禁要问：为什么要征收房产税？



原因在于，大家都能切身感受到——社会财富的增量已然不足。在这样的背景下，国家必然会转向存量财富的再分配！



当前，“共同富裕”、“三次分配”、“二十大报告中规范财富累积机制”以及《民法典》中新增的“遗产管理人制度”，这一系列关键词的出现并非偶然，它们共同预示着财富格局的深刻变革。能洞察时代脉络，就是为未来赢得了先机。



综上所述，从实物资产向金融资产转移，从应税资产向免税资产转移，这已然成为不可逆转的时代趋势。伴随着国内房产价值的持续探底，社会整体投资回报率也日渐走低，如何在“资产荒”的困境中，为家庭财富找到新的出路，无疑是当前摆在我们每个人面前的严峻挑战。



本文并不构成亦不应被诠释为向香港境外之任何人士招揽、要约、出售、提供、建议或游说购买任何保险产品。本文所载资料仅供参考，有关内容只属一般资讯，不可视为任何产品或服务的销售邀请。如对本文的内容有任何疑问，应向独立人士寻求专业意见。任何情况下，概不就本文内容的任何建议、意见或陈述而引至的直接或间接、特殊、附带、相应而生的任何损害、损失或法律责任承担任何责任。任何因未经本公众号授权而转载而带来的问题或纠纷均由转载方负责。

作者：微信文章