财富重塑:新时代下的资产配置策略与香港保险的价值

愿为素心人

回望中国房地产的黄金岁月，其崛起与2008年全球金融危机后的经济转型紧密相连。当时，出口面临压力，国家经济重心转向内部需求，随之而来的大规模刺激计划催生了独特的“土地财政”向“土地金融”模式的演变。地方政府以土地为抵押，通过各类融资平台和影子银行体系筹集资金，巨额投入基础设施建设，短期内显著提振了GDP增长，却也为未来埋下了债务累累的伏笔。



在这种土地金融的驱动下，社会整体负债水平呈现出惊人的上升态势，涵盖了多个经济主体：

个人家庭：通过政策鼓励与信贷宽松，居民杠杆率从2008年的18%跃升至2021年的64%，购房需求被大幅透支。开发企业：信托、理财产品等非银行渠道为房企提供了巨额融资，其表外负债规模已达数万亿元，隐藏了真实的财务风险。地方政府：地方政府债务从2009年的2.79万亿元激增至2022年的35万亿元，土地出让金曾长期支撑其逾三成的财政收入。

这种依赖信贷扩张的增长模式，与2008年美国次贷危机前资产证券化泡沫的特征惊人相似。经济体内部的产能过剩与金融系统中的债务累积相互交织。数年前，中国经济面临的挑战，如增长放缓、部分产业产能严重过剩以及宏观债务高企，看似独立，实则构成了中国经济深层问题的“三位一体”。

当经济增速不足以产生足够的财政收入来偿还累积的债务时，通货膨胀往往成为一种隐形的“税收”，悄然侵蚀普通民众的财富。若地方政府无法承担其债务且不能破产，最终这些负担将以直接税收或间接通胀的形式由全体民众共同承担。肯尼斯·罗格夫的著作《这次不一样？》深入剖析了八百年来的金融危机史，揭示了主权债务、银行、通货膨胀、货币及汇率危机反复上演的规律。其核心在于人类在繁荣时期易于过度借贷和错误投资，从而陷入“繁荣陷阱”。政府注入资金虽能短期刺激经济，却可能推高资产价格至不可持续的水平，制造出虚假的繁荣景象，而这类繁荣的终点往往是痛苦的。
有效需求不足与城镇化结构性问题

尽管中国常住人口城镇化率已达65%，但户籍城镇化率仅为47%，这意味着约2.8亿农民工未能真正融入城市生活，形成“半城镇化”状态。



这揭示了一个深层矛盾：土地的城镇化步伐远超人口的市民化进程，导致公共服务供给与居民住房支付能力之间存在严重脱节。



当下，我们正面临着显著的经济挑战：

土地财政持续萎缩：2022年至2024年，全国土地出让收入累计骤降44.1%，其占地方财政总收入的比重已跌至20%以下。隐性债务风险加剧：依赖土地抵押的传统融资模式，使得地方政府隐性债务规模膨胀，截至2023年，城投债余额已突破60万亿元。

鉴于上述背景，我们应如何理性看待当前的房地产价格？朱宁教授的《刚性泡沫》一书提供了宝贵的视角。这位著名经济学家、上海交通大学高级金融学院副院长在2018年因本书荣获孙冶方经济科学奖，其前瞻性与大前研一的《M型社会》异曲同工。
衡量房产价值的关键指标：租金回报率

即年租金与房屋售价之比。当前，中国主要城市的租金回报率普遍低于2%，甚至降至1.5%。这表明，不仅房价，租金也在同步走低。



尽管有人透支未来现金流购房以推高房价，但没有人会为了租房而加杠杆。因此，租金回报率更能真实反映房产的实际使用价值。它是国际上衡量房地产合理性的通用标准。将房地产视为投资，租金与房价之比便是其稳态收益率。所谓“稳态”，是考虑到多数国家房地产价格波动不显著，投资回报通常只计算租金收益，不含房价升值预期。

以北京、上海为例，2008年至2013年间，其租金回报率已从国际公认的3%-5%区间降至1.5%-2%，甚至低于同期银行存款利率（约3.5%）。2014年至2017年全国房价进一步上涨，更多城市租金回报率降至1%-2%，不仅不足以覆盖购房资金成本，且有持续下降的趋势。
衡量房产价值的另一关键：房价收入比

国际上另一广泛采用的标准是房价与当地居民年收入的比例。根据2022年彭博社报道，深圳、香港、北京、上海、广州的房价分别为当地居民年收入的46.6倍、46.0倍、45.8倍、36.8倍和29.3倍。这意味着当地居民需积攒30至40年的全部收入方能在当地置业。相比之下，东京、伦敦、温哥华、悉尼、纽约等主要国际都市的房价收入比远低于此，分别为13.3倍、11.5倍、11.3倍、9.9倍和9.3倍。可见，按此标准衡量，中国主要城市的房价已大幅超越国际一线城市的平均水平。

截至2022年，房地产在中国家庭总资产中占比高达70%，部分家庭甚至超过90%。作为一项投资品，其价格波动必然带来财富的剧烈起伏。当前迫切需要调整的是家庭资产结构。通过多元化配置，方能有效降低财富波动风险，实现资产的保值增值。
寻找房产的替代方案：金融资产

将实物资产转为金融资产的原因一：省心省力，回报更稳健且可观
让我们务实考量。一套价值500万元的上海房产，即便年化收益率能达到2%，也仍需操心水电气杂费、物业管理、房屋维修，以及与中介租客周旋。哪怕只是空置一天，都可能拉低那微薄的收益。何不换个思维方式？

设想您拥有一笔1000万元的本金，年化复利收益率稳定在5%以上的金融资产。每年无需奔波，即可从保险公司领取“租金”，无论外部楼市政策如何变动，税费如何改革，这无疑是一种更轻松、更智慧的生活方式。您可以保留一套自住的刚需房产，但通过分散投资、对冲风险，并主动调整对预期收益的期望，同时降低波动性，这才是更高层次的投资哲学。
原因二：保单免缴个税，不涉及遗产税，实现财富增值传承且具婚姻风险隔离功能
以一则真实案例为例：一位祖母的房产无偿过户给母亲，母亲过世后又无偿过户给客户。客户在办理移民后出售此房产，因不符合“满五唯一”的个税豁免条件，需缴纳高达20%的个人所得税。



直系亲属间的继承通常不征收个人所得税，但一旦房产出售给第三方，财产转让所得税率高达20%，意味着500万元的房产可能产生100万元的税费。人寿保险不仅是理财工具，更是家族财富传承的重要载体，兼具遗嘱功能。终身寿险具备被动式传承与倍数传承的特性。例如，500万元的财富通过保险配置，在第二代身故后，其受益可倍数传承给下一代，且无需缴纳个人所得税，同时避免了实物资产变现的繁琐。



????终身寿险指定受益人后，即便财产由独生子女的第三代继承，保险资产仍属于个人婚前财产，不受婚姻分割影响。对于多子女的复杂家庭，保险规划可根据投保人意愿，精确设定份额、范围和顺序，将财富分配给指定受益人。
原因三：洞察社会趋势，经济增速放缓，遗产税/赠与税趋势日益明朗
房地产税究竟何时落地？尽管确切时间难以预测，但其到来已是必然。原因何在？



为何需要征收房地产税？



因为社会新增财富的动力已显不足（这一点我们已深有体会），因此，财富分配必然转向对现有存量财富的再分配！



“共同富裕”、“三次分配”、“二十大报告中规范财富积累机制”、“民法典中的遗产管理人制度”——理解这些关键词，便能把握未来的政策走向。所有这些都指向一个清晰的方向。



综上所述，将实物资产逐步转换为金融资产，将应税资产优化配置为免税资产，已成为不可逆转的时代潮流。伴随国内房地产价值的持续探底，社会整体投资回报率也日渐走低，“资产配置荒”已成为投资者普遍面临的难题。



免责声明:本文并非向香港境外任何人士发出购买任何保险产品的招揽或要约。文中所载资料仅供参考，内容属一般信息，不可视为销售邀请。如对内容有任何疑问，请寻求独立专业意见。任何情况下，概不就本文内容的任何建议、意见或陈述引致的直接或间接、特殊、附带或相应而生的任何损害、损失或法律责任承担责任。任何因未经本公众号授权而转载所产生的问题或纠纷，均由转载方负责。

作者：微信文章